تغییر جهت‌گیری سیاست وام مسکن

 وزارت راه‌وشهرسازي در شروع به كار دولت يازدهم، همزمان با صدور دستور توقف ساخت سري جديد مسكن‌مهر، دو برنامه كليدي شامل «مسكن‌ اجتماعي» و «مسكن‌ حمايتي» را براي تامين مسكن «اقشار هدف» پيشنهاد كرد و در ماه‌هاي اخير عمده توان خود را بر فراهم ساختن مقدمات مالي و اجرايي برنامه دوم متمركز كرده بود تا در قالب آن، سقف «وام خريد» را براي «زوج‌هاي جوان و ميان‌درآمدهاي فاقد مسكن» افزايش دهد.

اما شروط متعدد بانك‌مركزي در قضيه «وام خريد» و به درازا كشيده شدن مذاكرات مشترك مسوولان درباره نحوه افزايش اين نوع تسهيلات، باعث شد هيات‌دولت «برنامه اول» وزارت راه‌وشهرسازي كه براي «طبقه كم‌درآمد و البته زوج‌هاي جوان و حتي بخشي از ميان‌درآمد‌ها» طراحي شده و تقريبا هيچ اما و اگري نسبت به آن مطرح نيست را براي تصويب انتخاب كند. به موجب آنچه ديروز در هيات‌دولت به تصويب رسيد، سقف تسهيلات ساخت مسكن در بافت‌فرسوده– وام نوسازي- براي زوج‌هاي جوان و كم‌درآمدهاي فاقد مسكن از مبلغ 20 تا 25 ميليون تومان كنوني به 30 تا 50 ميليون تومان افزايش پيدا كرد. اين وام براي تعمير، احيا، نوسازي و بهسازي بافت‌هاي فرسوده و سكونت‌گاه‌هاي غيررسمي در نظر گرفته شده است.

 دو شرط هدفمند در پرداخت وام 50 ميليوني
در اين مصوبه براي پرداخت وام ساخت با سقف جديد، عملا دو شرط هدفمند تعيين شده است؛ طوري كه تسهيلات مصوب از يكسو فقط در محدوده «بافت ‌فرسوده» پرداخت مي‌شود و از سوي ديگر صرفا به تامين مسكن «اقشار هدف» تعلق پيدا مي‌كند. هيات ‌دولت در قالب اين مصوبه، تكاليف سالانه براي بانك‌ها در نظر گرفته؛ طوري كه بايد از ابتداي سال آينده به مدت 6 سال، هر سال 300 هزار فقره از اين وام‌ها پرداخت شود.

به اين ترتيب اولين برنامه دولت يازدهم براي تامين مسكن گروه‌هاي خاص، «بافت‌ فرسوده» تعيين شده و نحوه تامين نيز به جاي آنكه طبق وعده قبلي، به شكل پرداخت «تسهيلات خريد» باشد، فعلا به صورت «تسهيلات ساخت» خواهد بود. در مصوبه هيات‌دولت، سه سقف شناور براي وام نوسازي مخصوص «اقشار هدف» برحسب موقعيت شهرها در نظر گرفته شده است. در چارچوب این مصوبه، میزان سقف تسهیلات ساخت در بافت ‌فرسوده براي زوج‌هاي جوان و كم‌درآمدها در کلان شهرها معادل 50 میلیون تومان، در مراکز استان‌ها و شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت معادل 40 میلیون و در سایر شهرها معادل 30 ميليون تومان تعيين شده است.

 اين تسهيلات قرار است با نرخ سود 10 درصد به متقاضيان پرداخت شود و فاصله اين سود يارانه‌اي تا سود رايج بانك‌ها كه 9درصد برآورد شده است توسط دولت از طريق پيش‌بيني اعتبار در بودجه‌هاي سالانه، به بانك‌ها پرداخت خواهد شد. پيش‌بيني سود 10درصدي براي وام ساخت، با توجه به چشم‌انداز كاهشي تورم انجام شده است به اين صورت كه در آينده نزديك نرخ سود تسهيلات بانكي متناسب با روند كاهنده تورم، ممكن است كم شود. هيات دولت در اين مصوبه، زمان شروع پرداخت وام جديد ساخت‌وساز را اعلام نكرده اما از آنجا كه طول زمان پرداخت را 6 سال تعيين كرده و از سال‌هاي برنامه ششم در اين مصوبه نام برده است، با توجه به شروع برنامه ششم از ابتداي سال94، به احتمال خيلي زياد، سال جاري به عنوان اولين سال پرداخت اين تسهيلات خواهد بود.

 اين در حالي است كه عملكرد ماه‌هاي اخير سيستم بانكي در پرداخت وام نوسازي بافت‌فرسوده، چندان رضايت‌بخش نبوده است. اخيرا مسوول نوسازي بافت‌فرسوده در شهرداري تهران و حتي برخي مسوولان مرتبط در وزارت راه‌وشهرسازي با اظهار گلايه از عدم همكاري مناسب بانك‌ها در پرداخت وام نوسازي، اعلام كردند: حجم ساخت‌وسازها در بافت‌فرسوده به مراتب بيشتر از حجم پرداخت وام نوسازي است. با اين حال، پيش‌بيني مي‌شود تصويب وام جديد در هيات دولت و حضور رئيس كل بانك‌مركزي در كنار وزير راه‌وشهرسازي در حاشيه جلسه هيات‌دولت براي تشريح جزئيات وام كه ديروز انجام شد، بتواند گشايش اميدواركننده‌اي در مسير پرداخت تسهيلات به بافت‌فرسوده، به وجود بياورد.

 اين اميدواري از آنجا تقويت مي‌شود كه در حال حاضر برنامه ساخت مسكن‌اجتماعي در بافت‌فرسوده، در واقع جايگزين مسكن‌مهر شده، بنابراين منابع مالي بخش مسكن كه تاكنون به مسكن‌مهر تزريق مي‌شد، مي‌تواند براي برنامه جديد به كار گرفته شود.

 تعيين تكليف يك‌سوم طرح جامع مسكن
به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، روز گذشته يك‌‌سوم از ظرفيت ساخت و عرضه مسكن در طرح جامع مسكن، تعيين تكليف شد. وزارت راه‌وشهرسازي در طرح جامع مسكن، با محاسبه نياز 13 سال آينده، پيش‌بيني كرده است در فاصله سال‌هاي 1393 تا 1405 بايد 11 ميليون واحد مسكوني جديد در كشور ساخته شود كه در هر سال، حدود 900 هزار واحد خواهد شد.  هم‌اكنون با تصويب برنامه ساخت 300 هزار واحد مسكوني در بافت‌فرسوده از طريق وام‌هاي 30 تا 50 ميليون توماني، عملا منابع مالي يك‌سوم ساخت‌وسازهاي سالانه مشخص شد.

 انطباق مصوبه با نياز
هيات‌دولت در شرايطي، وام ساخت مسكن را فقط براي بافت‌فرسوده و اقشار هدف افزايش داده كه در مطالعات طرح جامع مسكن تاكيد شده است «نيمي از 2 ميليون و 400 هزار خانوار كم‌درآمد فاقد مسكن در محدوده بافت‌هاي فرسوده» سكونت دارند.

به اين ترتيب، ظرفيت يك ميليون و 800 هزار فقره‌اي براي وام ساخت جديد -6 سال و هر سال 300 هزار فقره- معادل همان جمعيتي است كه هم‌ «كم‌درآمد» هستند و هم در «بافت‌فرسوده» سكونت دارند. آخرين افزايش سقف وام ساخت مسكن به سال89 برمي‌گردد. هيات‌دولت در آن سال، سقف وام ساخت مسكن‌مهر را به 25 ميليون تومان افزايش داد و سود 4 تا 9 درصدي براي آن در نظر گرفت.

 محاسبه توان وام جديد
بررسي‌هاي «دنياي‌اقتصاد» نشان مي‌دهد: سقف جديد تسهيلات ساخت مسكن كه فقط در محدوده بافت‌فرسوده پرداخت خواهد شد، بين 50  تا 67 درصد قيمت تمام شده يك واحد مسكوني را پوشش مي‌دهد. طبق آخرين گزارش بانك‌مركزي، هزينه ساخت آپارتمان در كل كشور مترمربعي 600 هزار تومان و قيمت زمين نيز متري 5/1 ميليون تومان است كه با توجه به سهم 4/0درصدي قيمت زمين در هر متر مربع بناي مسكوني و همچنين كم بودن قيمت‌ها در بافت‌فرسوده، مي‌توان اين‌طور برآورد كرد كه قيمت تمام شده ساخت مسكن– مجموع هزينه ساخت و قيمت زمين- در بافت‌فرسوده در كل كشور براي يك آپارتمان 55 مترمربعي معادل 66 ميليون تومان خواهد بود.

 در اين صورت ميانگين سقف جديد وام ساخت كه 40 ميليون تومان است، حدود 67درصد هزينه ساخت و تامين مسكن در بافت‌فرسوده را پوشش مي‌دهد. در تهران نيز با توجه به اينكه هزينه ساخت در بافت‌فرسوده مترمربعي 700 هزار تومان و قيمت زمين نيز متري حدود 5/2 ميليون تومان است، قيمت تمام شده مسكن براي يك آپارتمان 55 متری حدود 100 ميليون تومان مي‌شود كه با وام 50 ميليون توماني، 50درصد هزينه ساخت و تامين مسكن زوج‌هاي جوان و كم‌درآمدهاي ساكن بافت‌فرسوده تامين خواهد شد.
 
 رونق از كانال عرضه
به گزارش «دنياي‌اقتصاد» در شرايطي قرار بود ركود مسكن و حتي ركود اقتصادي از كانال تحريك غيرتورمي تقاضاي مسكن و با ابزار افزايش وام خريد، به رونق تبديل شود اما هم‌اكنون با مصوبه هيات‌دولت، اين خروج از كانال تحريك عرضه مسكن رقم مي‌خورد. در حال حاضر سقف وام خريد مسكن براي همه متقاضيان 35 ميليون تومان و براي زوج‌هاي جوان، 50 ميليون تومان است. وزارت راه‌وشهرسازي به دنبال افزايش سقف وام خريد به حداقل 80 ميليون تومان است، اما بانك‌مركزي به‌خاطر آنچه احتمال «تحريك قيمت» عنوان مي‌كند، هنوز با اين پيشنهاد موافقت نكرده است.

مسوولان وزارتخانه معتقدند: ساخت‌وسازهاي پرحجم سال‌‌هاي اخير باعث «مازاد عرضه» در بازار نوسازها به دليل نبود قدرت خريد شده است و اگر وام خريد افزايش يابد، نه‌تنها امكان تامين مسكن براي ميان‌درآمدها ايجاد مي‌شود كه فروش نوسازهاي انباشت‌شده باعث برگشت نقدينگي به بازار ساخت‌وساز و در نتيجه رونق ساخت مسكن خواهد شد. وزير راه‌وشهرسازي و رئيس‌كل بانك مركزي مردادماه امسال براي تامين اعتبار مورد نياز براي افزايش وام خريد مسكن، در نامه‌اي به رئيس‌جمهور درخواست منابع لازم را مطرح كردند. اما آنطور كه رئيس كل روز گذشته اعلام كرد، هم‌اكنون ماحصل درخواست تامين اعتبار براي وام‌خريد، در مسير افزايش وام ساخت محقق شده است!

 وام ودیعه مسکن 20 میلیونی شد
در حاشیه جلسه روز گذشته هیات دولت که در نهاد ریاست‌جمهوری برگزار شد، محمدباقر نوبخت، سخنگوی دولت و معاونت برنامه‌ریزی و نظارت راهبردی رئیس جمهور  گفت: براساس مصوبه هیات دولت (از ابتدای سال آینده) به مدت 6 سال تا پایان برنامه ششم توسعه هر سال 300 هزار واحد مسکونی ساخته خواهد شد تا در سال پایان برنامه ششم، مجموعا یک میلیون و 800 هزار دستگاه ساختمان ایجاد شود. (برنامه ششم توسعه از سال 95 آغاز می‌شود)

  او گفت: دولت برای ایجاد مسکن مورد نیاز زوج‌های جوان، گروه‌های کم‌درآمد و زنان سرپرست خانوار در راستای قانون «ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن و احیا و نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری» با چند هدف تسهیلات در اختیار اقشار متوسط به پایین قرار خواهد داد. نوبخت افزود: هدف اول این است که تسهیلات ارزان را در اختیار جامعه هدف این طرح قرار دهیم که بر این اساس سقف تسهیلات مسکن برای کلانشهرها 50 میلیون تومان، مراکز استان‌ها و شهرهای بالای 200 هزار نفر، 40 میلیون تومان و سایر شهرها، 30 میلیون تومان خواهد بود که این تسهیلات با بهره 10‌درصدی پرداخت خواهد شد. مابه‌التفاوت این سود با سود رایج بانک‌ها را نیز معاونت برنامه ریزی و نظارت راهبردی رئیس‌جمهور تعهد و تضمین کرده است.

او گفت: هدف دوم این کار، از بین بردن حاشیه‌نشینی و بالا بردن کیفیت زندگی در بافت‌های فرسوده است تا با توجه به تسهیلاتی که ارائه می‌شود وضعیت اسکان در این مناطق بهبود یابد. با توجه به اینکه حاشیه نشینی در اطراف شهرها آثار سوئی دارد و زندگی در بافت‌های فرسوده با مخاطراتی همراه است، دولت به جای اینکه تخریب سرپناه حاشیه نشینان را در پیش گیرد، تصمیم گرفت سقف تسهیلات را بالا برده و آن‌را به صورت ارزان ارائه دهد تا ساکنان بافت‌های فرسوده و حاشیه نشینان، به بازسازی و احیای واحدهای مسکونی خود اقدام کنند.

  نوبخت افزود: همچنین پیش‌بینی شده به افرادی که اقدام به نوسازی و بازسازی منازل خود ‌کنند، در کلانشهرها 20 میلیون‌ تومان، در شهرهای با جمعیت بالای 200 هزار نفر، 15 میلیون تومان و در سایر شهرها 10 میلیون تومان بابت ودیعه مسکن تسهیلات داده شود که  دولت به متقاضیان این تسهیلات یارانه 9‌درصدی بابت سود تسهیلات پرداخت می‌کندتا این افراد هنگامی که مشغول ساخت خانه خود هستند، بابت اجاره مسکن دغدغه‌ای نداشته باشند.  سخنگوی دولت گفت: دولت با این کار هم سقف تسهیلات ساخت مسکن را بالا برده و هم آن را به صورت ارزان در اختیار متقاضیان قرار خواهد داد.

همچنین ساخت‌و‌ساز در بافت‌های شهری و تاریخی رونق خواهد گرفت و با توجه به اینکه دولت سیاست خروج غیرتورمی از رکود را دنبال می‌کند، در صورت فعال شدن بخش مسکن و رونق ساخت‌و‌ساز بسیاری از واحدهای تولیدی به راه خواهند افتاد و رونق را تجربه خواهند کرد.